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房地产项目前期市场调研与定位研究
栏目:行业解决方案 发布时间:2019-04-02
数之信南京市场调查公司提供房地产项目前期市场调研与分析

一、房地产项目前期市场调研的主要目标

一般来说,房地产项目前期调研的主要目标包括:1)通过调研,全面、客观地认识区域宏观环境(如社会、经济、城市建设和规划等)和项目地块之间的关系及其对项目地块前景的可能影响;2)通过经济背景、区位条件等信息基础,评估项目地块在城市中的发展地位、预判项目地块的发展潜力。

二、房地产项目前期市场调研的原则及研究方法

1、调研原则

房地产项目前期市场调查与研究的原则主要有:1)客观性原则,即包括调查方案的设计、调查过程的实施、调查结果等必须客观,需要有客观数据和依据的支撑,不能是主观臆断;2)系统性原则,即市场调查与研究的工作符合房地产调研与分析的基本理论;3)全面性原则,即数据采集过程、数据采集结果要全面反映项目地块所处的经济社会环境及其他影响层面,不能以偏概全。

2、调查方法

一般来说,房地产项目前期市场调查的方法主要有:1)二手资料采集;2)深度访谈;3)目标人群定量问卷调查;4)实地走访等。

房地产项目前期市场调查的常用方法,怎么做房地产项目前期市场调研

▲ 房地产项目前期市场调查的方法

二手资料采集:采集来源主要有项目地块所在区域的统计年鉴、建设年鉴、房地产年鉴、市/县志、《区域十五计划及社会经济发展战略》、新近报批国务院的总体规划、项目所在区域的分区规划、项目周边城市建设项目的文件和规划等等。

深度访谈:访谈的对象一般包括政府部门,规划局、规划设计院规划设计师,建委、国土局部门干部,管局、房地产交易信息管理中心干部,城市建设、房地产专栏记者,房地产行业协会或学术机构专业人士,主要同类楼盘的开发领导,以及其他值得推荐的专业人士或机构。

目标人群定量问卷调查:多采用邀约式定点访谈,即邀请符合条件的消费者(如拟购房者、竞争楼盘现有或潜在用户等)到指定的地点进行访谈,访谈问卷一般由封闭问题和开放问题共同组成,封闭问题占比约70-80%,开放问题约20-30%。

实地走访:一般是组织人员对周边一定区域范围内的同类楼盘或相似楼盘进行实地调查,调查过程中包括对小区环境及配套的取证、小区物业管理人员的访谈、附近交通状况和商业配套等方面的调查等等。

三、房地产项目前期市场调研的主要研究内容

房地产项目前期市场调研主要分为不可控因素调研和可控因素调研。

不可控因素调研主要包括政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、技术环境调研、自然地理环境调研、消费者状况调研和竞争对手调研。

房地产项目前期市场调研的主要内容有哪些,怎么开展房地产项目调研.jpg

▲ 房地产项目前期市场调研的主要内容(不可控因素)

可控因素调研主要包括同类房地产产品调研、产品价格调研、竞品促销调研及竞品销售渠道调研。

房地产项目前期市场调研的主要内容有哪些,怎么开展房地产项目调研

▲ 房地产项目前期市场调研的主要内容(可控因素)

 

四、数之信南京市场调查公司房地产项目前期市场调研的分析模型

1、市场(Marketing)

(1)调研市场容量及城市发展:区域人口有多少;他们的消费能力如何;市场的年供货量及成交量;是否有辐射影响市场;市场属于内向型需求还是外向型需求;城市主轴、新区或行政部门将来是往哪个方向发展;市场存量及往年销售情况如何等。

(2)调研市场价格:当地别墅/洋房/住宅销售价格如何,不同产品之间的价格差异;不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异;如果带装修销售,竞品的真实装修成本如何,客户接受程度如何

(3)调研客户群体:城市人群存款如何?有影响力、有钱人有多少?在哪里?

2、研究产品(Product)

(1)调研竞争对手的产品:当地竞争对手在建、规划的产品类型,各类产品比例结构如何?去化情况如何(特别是销售好、去化快、高周转的项目)?

(2)调研客户对产品的需求:研究目标客户对住房有什么需求,包括外立面风格、面积段、间隔、使用功能等,是否存在哪些忌讳,当地有什么特别的地方规定。

(3)调研自身标准化产品的竞争力:本项目是否是当地稀缺产品?面积段是否适合大部分的客户购买?市场是否偏爱赠送率高的产品?对比竞争对手,本品是否有竞争力?

3、研究配套及绿化景观环境(Matching)

(1)调研项目所在地或较大范围绿化环境最受认同的项目,当地最容易生长、最便宜的植物类别?

(2)调研客户对配套有哪些需求,如超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等。

(3)调研项目自身的竞争力:所属地块是否有自然景观设施资源可利用?我们的配套设施能否成为客户购房的关注点?绿化水平对比竞品的竞争性如何?

房地产项目前期市场调研有哪些成熟模型,怎么做房地产调研

▲ 数之信南京市场调查公司房地产项目前期市场调研MPM模型

五、数之信南京市场调查公司房地产项目前期市场调研工作开展的基本程序

 

数之信南京市场调查公司房地产项目前期市场调研的基本程序

 

▲ 数之信南京市场调查公司房地产项目前期市场调研的基本程序