从2015年开始，南京城商业发展在原有基础上不断拔高，《南京市商业网点规划（2015-2030年）》显示，未来南京将形成新街口、江北（六合、桥北）、河西（奥体、新江东）、和城南（南站）4个市级商业中心。

随着各个区域商业地产的争相发展，如今南京商业发展不仅是氛围上的日渐浓厚，在商业格局上也逐渐向外围发展，商圈多元化发展势不可挡！

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积3万㎡及以上的购物中心为统计标准

一、2017年南京商业整体情况

截至2017年11月，南京购物中心存量超607.3万㎡，未来3年预计新增供应近321万㎡；截至2017年3季度，南京购物中心空置率达6%，首层平均租金约470.3元/㎡/月。

1、南京零售消费：每年增速保持10%以上

2013-2017年前三季度，南京社会消费品零售总额每年保持10%以上的增速， 其中在2017年前三季度，南京社会消费品零售总额达4090.86亿元，同比增长10.5%，在江苏省保持首位，零售消费力度强劲。

2、南京购物中心存量/增量：总存量达607.3万㎡，未来3年预计新增321万㎡

在2010年以前，南京仅有9个购物中心，此后逐渐进入购物中心“热开发”时期，到2014-2017年每年均新增购物中心超10个。截至2017年11月，南京购物中心总存量达607.3万㎡，年均增速达30%，70多个购物中心遍布了南京20多个商圈。

从已开业购物中心商圈分布来看，南京新街口、江宁、夫子庙商圈的项目相对集中，而郊区购物中心则相对偏少，这就导致了部分商圈城市综合体数量过剩，竞争激烈。与此同时，部分远郊区域的商业经营较为不理想。

未来3年预计将有29个购物中心入市，新增商业面积总计约321万㎡。

3、南京购物中心租金：购物中心首层平均租金达470.3元/㎡/月

2017年第3季度，南京购物中心首层平均租金与2季度相比，受优质项目的推动（如南京艾尚天地B座、南京雨花客厅E-park等），3季度租金环比上涨了1.79%，首层租金达470.3元/㎡/月。

4、南京购物中心空置率：购物中心平均空置率达6%

截至2017年3季度，南京购物中心平均空置率达6%，与上半年持平。

5、南京购物中心体量：主要集中在3-5万㎡，占比达42%

目前南京购物中心较为偏向“小而美”的精品型， 已开业购物中心的商业规模主要集中在3-5万㎡，占比达42%；其次为5-10万㎡，占比达38%；超过15万㎡的较大体量项目较少。

6、南京商圈格局：裂变式发展，“多商圈”化势不可挡

自2015年南京新的商业中心崛起，从一开始仅有的新街口核心商圈，慢慢扩展到新街口、湖南路和夫子庙等商圈并存，再衍生至现如今的河西新城、江北新城、百家湖等商业中心，商业迅速提档升级，区域商圈格局不断提升。

目前南京商圈主要有：

·城市级商圈：新街口商圈；

·区域级商圈：夫子庙商圈、湖南路商圈、新江东商圈、百家湖商圈、奥体商圈、桥北商圈、下关商圈、仙林商圈、六合商圈、燕迈商圈、浦口商圈、中央门商圈、大学城商圈、南站商圈等。

未来，南京除了进一步提升新街口商圈的知名度和影响力，还要强化河西（奥体、新江东）、仙林、百家湖等新兴商圈的功能积聚、业态互补、资源整合，同时加快江北新区、南部新城商圈的培育，“多商圈”化发展已势不可挡。

二、南京成熟商圈解读：新街口、湖南路、夫子庙

1、新街口商圈：被誉为“中华第一商圈”

南京新街口被誉为“中华第一商圈”，这里汇聚着近百家世界五百强分支机构，商贸集中度超过北京王府井、上海徐家汇并翘首中国，为中国商贸密集度最高的地区。

商圈核心区面积不到1平方公里，分属玄武、秦淮、鼓楼三区，在2017年日均客流量超55万人次，节假日最高客流量曾高达150万人次。但近年来随着城市商业迅速发展，新街口辐射半径呈缩小趋势，由原先200公里缩至不足60公里。

从商圈购物中心体量、客流量、业态多元化、租金（专题阅读）等方面来说，新街口一直是南京商圈名副其实的头把交椅。

目前已聚集德基广场、中央商场、金鹰新街口店、南京新百、南京1912、新世界百货等一大批知名百货和购物中心，其中仅销售业绩30亿元以上的主力店王就达4家。

商圈购物中心业态结构：根据新街口已开业购物中心业态占比来看，其零售占78%、餐饮占12.6%、儿童亲子占4.6%，生活服务占4.1%，休闲娱乐占0.6%；

整体来看，商圈内购物中心零售占绝对主体，其零售势力在国内一二线城市中堪为表率，年销售额超过300亿元。

商圈购物中心存量及增量：截至2017年11月，新街口商圈购物中心总存量达80.8万㎡，接下来仅有5万㎡的南京中南魔力月光MALL在2018年计划入市。

商圈购物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新街口商圈购物中心首层平均租金达1001元/㎡/月，空置率达2.2%。

南京德基广场

南京德基广场共分三期开发，一、二期分别已在2006年、2012年开业，是集商业、商务、酒店于一体的城市综合体，客群以具有一定消费能力的中青年家庭和情侣为主。

其销售业绩常年稳居华东地区业绩TOP1，2016年全年销售额高达76亿元，仅次于北京SKP，超过上海IFC国金中心，是上海恒隆广场年销售额的两倍。

德基广场一层、二层汇聚了世界90%的一线奢侈品品牌，主要以国际一线奢侈品牌吸引市内高端消费人群；同时也是国际一线品牌开设旗舰店和门店、展示品牌的首选之地。

除了强劲的高端零售消费外，其负一楼的快时尚服饰、各式餐厅常年人头攒动，同时7、8楼的餐饮店也是南京人排队的主力店。

整体来看，南京德基广场海量销售额，归根结底得益于其得天独厚的区位优势——地处富庶之地、土豪多多，而苏皖地区又独此一家奢侈品超高端商场，也是南京奢侈品牌最集中的商场，相对于北京、上海等一线城市而言，其国际一线品牌的集中度更高。

2、夫子庙商圈：集历史文化于一体的老字号商圈

南京夫子庙商圈位于地铁三山街站一带，作为一个集历史文化于一体的老字号商圈，夫子庙商圈在南京人的心中有着非比寻常的地位，其也是现代时尚与历史文化融合的商业典范。